Location meublée et cotisations sociales

Par principe, les loueurs en meublé professionnels seront soumis aux cotisations sociales. L’exercice d’une activité de location meublée entraîne le paiement des cotisations sociales.

Avant cette date, étaient soumis aux charges sociales (sécurité sociale des indépendants) :

• Les loueurs professionnels inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés (condition supprimée par la décision du Conseil constitutionnel du 8 février 2018, et confirmée par la loi de finance de 2020)
• Les loueurs en meublé saisonniers (type AirBnb), dont les recettes dépassaient 23 000 € par an.

A la suite de cette décision du Conseil Constitutionnel de 2018, les loueurs en meublés professionnels (hors saisonniers), s’abstenaient de s’immatriculer au registre du commerce et des sociétés (RCS), ou demandaient leur radiation, afin d’échapper au paiement des cotisations sociales.

Location meublée (LMP/LMNP) : quand faut-il payer des cotisations sociales ? 

Depuis le 1 er janvier 2021, les loueurs non-inscrits au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) sont redevables de ces charges s’ils répondent aux critères professionnels, à savoir, leurs recettes tirées des locations meublées sont supérieures à 23 000 € et supérieures à l’ensemble des autres revenus d’activités du foyer fiscal.

Le taux global de cotisation est généralement de l’ordre de 40% des bénéfices réalisés (net de charges). En cas d’activités déficitaire, les loueurs en meublé professionnels sont tout de même redevables d’un forfait minimum de cotisation d’un montant de 1.145 euros.

En cas de vente du logement meublé ou d’une cessation complète d’activité, les conséquences peuvent s’avérer lourdes. En effet, les plus-values dites de court terme représentant les amortissements déduits fiscalement depuis le début de l’activité de location meublée, seront soumises aux cotisations sociales de l’ordre de 40% (contre 17,2% via des prélèvements sociaux auparavant) sans aucune exonération possible.

Location meublée et cotisations sociales : Le cas des non-résidents

Cette modification apportée par la loi de financement de sécurité sociale concerne la plupart des non-résidents. En effet, depuis la suppression de la condition d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), ils sont nombreux à remplir les conditions pour devenir loueurs en meublé professionnels (LMP).

Pour les non-résidents, la condition relative à la prépondérance des recettes s’apprécie en tenant compte uniquement des revenus professionnels imposables en France (BOI-BIC-CHAMP-40-10 n°165). Désormais, tous ces non-résidents pourraient être contraints d’affilier à la Sécurité sociale des indépendants pour leurs activités de location meublée, alors qu’auparavant, dans la mesure où ils ne faisaient pas la démarche de s’inscrire au RCS, ils n’en avaient pas l’obligation.

Toutefois, pour les non-résidents européens, cette nouvelle mesure entre en conflit avec l’application du droit communautaire en matière de sécurité sociale, qui prévoit que chaque contribuable est soumis aux cotisations d’un seul régime de sécurité sociale (celui du pays de résidence et de l’activité principale).

Nous attendons que le décret d’application de la loi apporte des précisions sur ce point et indique clairement les modalités de déclaration et de paiement des cotisations sociales.

Location meublée et cotisations sociales : Le cas des non-résidents

Cette modification apportée par la loi de financement de sécurité sociale concerne la plupart des non-résidents. En effet, depuis la suppression de la condition d’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), ils sont nombreux à remplir les conditions pour devenir loueurs en meublé professionnels (LMP).

Pour les non-résidents, la condition relative à la prépondérance des recettes s’apprécie en tenant compte uniquement des revenus professionnels imposables en France (BOI-BIC-CHAMP-40-10 n°165). Désormais, tous ces non-résidents pourraient être contraints d’affilier à la Sécurité sociale des indépendants pour leurs activités de location meublée, alors qu’auparavant, dans la mesure où ils ne faisaient pas la démarche de s’inscrire au RCS, ils n’en avaient pas l’obligation.

Toutefois, pour les non-résidents européens, cette nouvelle mesure entre en conflit avec l’application du droit communautaire en matière de sécurité sociale, qui prévoit que chaque contribuable est soumis aux cotisations d’un seul régime de sécurité sociale (celui du pays de résidence et de l’activité principale).

Nous attendons que le décret d’application de la loi apporte des précisions sur ce point et indique clairement les modalités de déclaration et de paiement des cotisations sociales.