Para-hôtellerie : Vous vous lancez dans cette activité, nous sommes là pour vous accompagner !
Dans un contexte où le secteur de la location meublée évolue constamment, la para-hôtellerie se démarque comme une solution novatrice, combinant la flexibilité de la location saisonnière et les services traditionnels de l’hôtellerie. Mais qu’implique réellement ce concept et quelles sont ses spécificités réglementaires et fiscales ? Sur cette page, nous vous guiderons à travers les détails essentiels de la para-hôtellerie, en expliquant les services requis, les modalités d’imposition des revenus, les obligations en matière de TVA, ainsi que les avantages et contraintes liés à la revente des biens sous ce régime. Découvrez comment cette forme de location peut offrir des opportunités intéressantes tout en respectant des obligations précises.
Qu’est-ce que la para-hôtellerie ?
La para-hôtellerie est une version hybride de la location meublée saisonnière qui se caractérise par la fourniture additionnelle d’au moins 3 des 4 services suivants :
La réception même non personnalisée de la clientèle
Les propriétaires ou gestionnaires doivent assurer un accueil physique des clients à leur arrivée.
La réglementation est assez souple sur ce premier critère puisqu’elle précise que l’accueil peut être réalisé dans un lieu différent du local loué lui-même (dans une agence de location par exemple). De même, la doctrine fiscale précise qu’un simple système d’accueil électronique est suffisant.
Le nettoyage régulier des locaux :
Les prestations de ménage doivent être offertes régulièrement pendant le séjour des clients. L’administration fiscale précise qu’un simple nettoyage en début et fin de séjour est insuffisant. Au minimum, l’exploitant doit « disposer des moyens » lui permettant de proposer ce service au locataire durant son séjour, selon une périodicité régulière.
La fourniture du linge de maison :
Les services para-hôteliers doivent inclure la mise à disposition du linge de maison, tel que les draps, les serviettes, pour l’ensemble des locataires.
Le petit déjeuner :
L’exploitant doit être en mesure de fournir le petit déjeuner à l’ensemble des locataires dans des conditions similaires à l’hôtellerie, c’est-à-dire soit directement dans les appartements ou chambres louées, soit dans un local dédié à la consommation de denrées (buffet par exemple). Il est inutile de préciser que la simple mise à disposition d’un distributeur, ou même d’une machine à café ne suffit pas à valider cette condition.
Nouveauté 2024 : La Loi de Finances pour 2024 a légèrement modifié l’article réglementant cette activité, qui précise désormais que cette prestation d’hébergement doit être proposée pour une durée d’excédant pas 30 nuitées (sans préjudice des possibilités de reconduction proposées).
Imposition des revenus de para-hôtellerie
Comment est calculé le bénéfice imposable ?
Les revenus tirés de la para-hôtellerie sont considérés comme des « Bénéfices Industriels et Commerciaux ». Les revenus sont généralement déclarés sous le régime réel d’imposition, ce qui implique de tenir une comptabilité commerciale.
Toutes les charges engagées dans l’intérêt direct de l’activité et appuyées par des justificatifs sont déductibles pour le calcul du revenu imposable : électricité, eau, chauffage, charges de copropriété, abonnements divers, intérêts des emprunts, amortissement du bien immobilier / des meubles, etc… La base d’imposition est ainsi généralement faible, voire négative.
Quel taux d’imposition ?
Lorsque le résultat fiscal est positif, il est soumis au barème classique de l’impôt sur le revenu (ci-dessous) et sous conditions, aux contributions sociales CSG CRDS au taux de 17,2%.
Barème de l’impôt sur les revenus 2024
| Tranche de revenu par part fiscale | Taux applicable pour la tranche |
| Jusqu’à 11 294 € | 0% |
| De 11 295 € à 28 797 € | 11% |
| De 28 798 € à 82 341 € | 30% |
| De 82 342 € à 177 106 € | 41% |
| Plus de 177 106 € | 45% |
Pour les propriétaires non-résidents, il existe un taux minimum d’imposition de 20%. Les personnes qui cotisent à un autre système de santé européen (UE + Royaume-Uni + Suisse), bénéficient d’un taux réduit de contributions sociales de 7,5%, menant à une imposition globale de l’ordre de 27,5% (20% + 7,5%).
Pour les résidents des pays tiers, les contributions sociales seront identiques à celles des résidents français, soit 17,2%, donnant une imposition globale de 37,2%.
La TVA
Une activité assujettie à la TVA
Il s’agit là de la principale différence avec le régime de la location saisonnière classique : contrairement à la location meublée, la para-hôtellerie est une activité pleinement assujettie à la TVA. Pour les exploitants qui investissent dans l’acquisition d’un bien immobilier neuf, il sera donc possible d’obtenir le remboursement de la TVA payée lors de l’achat de la propriété, mais également des travaux, du mobilier, etc…
En contrepartie, les loyers reçus seront soumis à la TVA. En France, les prestations d’hébergement sont soumises au taux de TVA réduit de 10%.
Régularisation de la TVA immobilière
Le remboursement de la TVA immobilière entraine un engagement tacite d’exploiter le bien immobilier et donc de collecter de la TVA durant une période de vingt ans. Si durant cette période, le bien est vendu, l’exploitant devra reverser les vingtièmes non acquis.
Exemple : Lors que l’acquisition de son bien immobilier en janvier 2014, Monsieur Xavier a obtenu le remboursement de 300.000 € de TVA. Il décide de revendre sa propriété en 2024 : il devra reverser à l’administration fiscale 10/20ième de la TVA récupérée initialement, soit 150.000 €.
Revente du bien : taxation de la plus-value
Le gain réalisé lors de la revente d’un bien exploité sous le régime para-hôtelier est taxé selon les règles des plus-values des professionnels.
Calcul de la plus-value sous le régime para-hôtelier
La plus-value professionnelle est calculée par différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable du bien, c’est-à-dire sa valeur d’inscription au bilan diminuée des amortissements.
Lorsque le bien est détenu depuis plus de deux ans, cette plus-value se décompose entre une plus-value à court terme, et une plus-value à long terme, pour le reliquat :
A court terme : à hauteur des amortissements déduits
A long terme : Plus-value totale – amortissements déduits
Traitement fiscal
Il existe une distinction court terme / long terme, car chaque plus-value fait l’objet d’un traitement fiscal distinct.
Plus-value à court terme : cette plus-value est ajoutée aux résultats courants de l’entreprise et est soumise à l’impôt sur le revenu au taux progressif.
Plus-value à long terme : cette plus-value est soumise au prélèvement forfaitaire unique de 30% (PFU).
Dispositifs d’exonération possibles
Il existe deux mécanismes possibles qui permettent de bénéficier d’une exonération totale ou partielle de la plus-value.
- L’exonération des plus-values selon le nombre d’années de détention (151 septies B du CGI) :
Les dispositions de l’article 151 septies B du Code Général des impôts permettent d’appliquer un abattement pour durée de détention sur la plus-value à long-terme de cession d’un bien exploité en parahôtellerie.
Cette plus-value bénéficie d’un abattement de 10% par an, à partir de la 5ème année. La plus-value à long terme est donc totalement exonérée après 15 ans de détention. - L’exonération des plus-values selon le chiffre d’affaires et le caractère professionnel de l’activité (article 151 septies du CGI) :
La plus-value professionnelle (à court terme et à long terme) peut bénéficier d’une exonération en fonction des recettes, sur le fondement de l’article 151 septies du CGI, applicable aux plus-values réalisées dans le cadre d’activités professionnelles.
Le bénéfice de l’exonération est subordonné au respect des deux conditions suivantes :
- L’activité doit avoir été exercée (à titre principal ou non) pendant cinq ans au moins, à titre professionnel, ce qui suppose que l’exploitant (ou l’associé d’une société fiscalement translucide) s’implique personnellement et de manière continue dans la gestion de l’activité, et puisse justifier de diligences effectives, sans qu’il ne soit nécessaire que l’activité de parahôtellerie constitue son activité principale ;
- La moyenne des recettes HT des deux années qui précèdent celle de la réalisation de la vente ne doit pas excéder 250 000 € pour bénéficier d’une exonération intégrale (une exonération partielle étant possible lorsque le chiffre d’affaires est compris entre 250 000 et 350 000 €).
Ce dispositif est potentiellement plus avantageux que l’abattement pour durée de détention, mais son application est également plus subjective, notamment en ce qui concerne l’appréciation du caractère professionnel de l’activité.
Impôt sur la fortune immobilière
Une exonération possible d’impôt sur la fortune immobilière
Sous réserve du respect de certaines conditions propre à la détention du bien immobilier, ou à l’exercice de cette activité de para-hôtellerie à titre principal (plus rare), l’exploitant pourra bénéficier d’une exonération au titre de l’impôt sur la fortune immobilière.
Les conséquences en matière sociale
Assujettissement au régime social des « travailleurs non-salariés » TNS
Lorsque l’exploitant exerce cette activité à titre individuel, ou comme gérant majoritaire d’une société commerciale (type SARL de famille par exemple), il est redevable de charges sociales. Ces charges sociales représentent en moyenne 40% du résultat net de l’entreprise.
Si le résultat de l’entreprise est nul ou négatif, ce qui est assez fréquent, des cotisations minimales de l’ordre de 1.100 à 1.600 € / an s’appliquent.
Des dispositions particulières doivent être prises en compte concernant les exploitants non domiciliés en France.
La plus-value à court terme soumise à charges sociales
Lors de la revente du bien immobilier, une partie de la plus-value, est soumise à charges sociales. En effet, la plus-value dite « à court terme » représentant le cumul des amortissements jusqu’à la date de cession (supra), est à inclure dans la base de calcul des charges sociales TNS de l’exploitant individuel ou du gérant majoritaire au prorata de ses droits dans le capital social de la société.
Exposez-nous votre projet
La mise en place de cette activité nécessite une bonne connaissance du dispositif, et le recours à des professionnels compétents est essentiel afin d’éviter toute déconvenue.
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