SCI française : quelles sont vos obligations ?

La SCI est une société de droit français dédiée à la détention et à la gestion d’actifs immobiliers. Il s’agit d’une société civile et fiscalement transparente (1), qui permet d’organiser la détention d’un bien immobilier à plusieurs. Les associés peuvent en effet anticiper la prise de décisions importantes (cession du bien immobilier, réalisation d’importants travaux de rénovation, restructuration, etc.) par des votes majoritaires en assemblée générale. L’objectif ici est d’éviter le régime de l’indivision dont la prise de décision se fait à l’unanimité des voix, ce qui peut causer des situations de blocage si l’un des participants s’oppose à la résolution.

Une SCI : pour quel usage ?

La SCI est une structure dédiée à la réalisation d’activité civile immobilière. Elle peut être utilisée pour :

• La location de biens immobiliers non meublés
• La jouissance gratuite du bien immobilier par ses associés (et sans que cela entraine la comptabilisation d’un avantage en nature)
  Attention : La structure SCI est inadaptée à l’exercice d’une activité de location meublée (de longue durée ou saisonnière) ainsi qu’à toute autre activité commerciale.

Quel est le risque ? L’assujettissement à l’impôt sur les sociétés et donc la perte du régime de la transparence fiscale. Cela est particulièrement pénalisant, car l’on perd notamment l’application du régime général des « plus-values immobilières » lors de la revente du bien, qui gratifie le vendeur de décotes et d’abattements pour durée de détention menant à une exonération totale après 30 ans.

Au contraire, lorsque la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés, la plus-value est calculée par différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien après amortissement (majorant ainsi la base taxable) et ne bénéficie d’aucune décote, ni d’aucun abattement.

Une SCI : quelle fiscalité ?

Le régime fiscal de base de la SCI est la transparence fiscale, la SCI n’est donc pas soumise à l’impôt sur les sociétés (sauf option expresse).

Si la SCI exerce une activité locative :

Le revenu résultant de son activité locative est partagé et taxé par le biais des associés.

• Lorsque les associés sont des personnes physiques : le revenu est déterminé selon les règles des « revenus fonciers ». Le revenu est alors taxé à l’impôt sur le revenu.
• Lorsque les associés sont des sociétés commerciales soumises à l’impôt sur les sociétés, le revenu est calculé selon les règles des « Benéfices Industriels et Commerciaux ». Le revenu est dans ce cas taxé à l’impôt sur les sociétés.

Si la SCI réserve le bien à la jouissance exclusive des associés personnes physiques :

Il n’y a aucun revenu à déclarer, et donc aucun impôt à payer.

Une SCI : quelles obligations déclaratives ?

La création d’un compte fiscal sur impots.gouv.fr

Suite à son immatriculation, la SCI sera référencée sous un numéro d’enregistrement appelé numéro « SIRET ». Ce numéro sera nécessaire à la création d’un compte fiscal sur le site de l’administration fiscale française « impots.gouv.fr ». Le compte fiscal devra être créé dans la rubrique « Votre espace professionnel ». Grâce à ce compte fiscal, vous pourrez consulter les taxes locales établies au nom de la SCI (taxe foncière), communiquer avec le centre des impôts, suivre vos déclarations fiscales, etc.

Le dépôt d’une déclaration de résultat 2072

Si la SCI exerce une activité locative, il conviendra de déposer chaque année une déclaration de résultat 2072. Depuis le 1ᵉʳ janvier 2020, le dépôt de cette déclaration fiscale se fait obligatoirement par téléprocédure.
Si le bien détenu par le biais de la SCI est réservé à la jouissance exclusive de ses associés, le dépôt de la déclaration 2072 n’est obligatoire que la première année fiscale, et devient facultatif ensuite.

La déclaration d’occupation du bien immobilier

Suite à la réforme de la taxe d’habitation octroyant une exonération totale aux occupants d’un bien immobilier y résidant à titre de « résidence principale », tous les propriétaires d’un bien immobilier en France doivent établir la déclaration d’occupation. Lorsque le bien est détenu par le biais d’une SCI, cette formalité doit être réalisée sur l’espace impots.gouv.fr ouvert au nom de la SCI. Les propriétaires devront donc indiquer quel usage est fait du bien : est-il loué ? Est-il occupé à titre de résidence principale ? Est-il occupé à titre de résidence secondaire ? Ils devront également indiquer l’identité de l’occupant.

Une SCI : faut-il tenir une comptabilité ?

La tenue d’une comptabilité en SCI n’est pas obligatoire, qui plus est lorsque la SCI ne loue pas le bien immobilier dont elle est propriétaire.
Mais bien que facultative, la tenue de la comptabilité présente plusieurs avantages :

• La comptabilité permet d’assurer un meilleur suivi des dépenses engagées dans la propriété
• La comptabilité permet d’assurer le suivi et la traçabilité des travaux réalisés dans la propriété. Pour rappel, lors de la revente du bien immobilier, il sera possible de déduire les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement, améliorations réalisées par le vendeur. Il serait dommage de perdre la trace de ces dépenses !
• Les associés ne contribuent pas toujours de manière égale aux dépenses de la société. La tenue de la comptabilité permet de retracer de manière précise les apports de chacun pour les rendre opposables aux tiers, lorsque cela est nécessaire (contrôle fiscal, divorce et partage des biens, succession, etc.)
• Impôt sur la fortune immobilière : la tenue d’une comptabilité de la SCI est utile pour assurer un meilleur suivi de la valorisation du patrimoine immobilier des contribuables. La comptabilité permet de retracer les évènements susceptibles d’affecter la valeur vénale du bien (travaux) mais également les dettes déductibles comme les emprunts immobiliers par exemple.

(1) Sauf en cas d’option expresse pour le régime de l’impôt sur les sociétés

Bon à savoir sur la SCI (société civile immobilière)

• Différence entre SCI et SARL de famille

• Acheter avec une SCI en France quand on est un étranger, quelle fiscalité ? Quels pièges à éviter ?

• La dissolution d’une SCI