La SCI est une structure juridique couramment utilisée pour la détention d’actifs immobiliers en France. Pourtant, nombreux sont les contribuables qui négligent ou tout simplement ignorent les formalités juridiques et fiscales à accomplir chaque année.
Une activité civile
La SCI est une société de nature civile qui n’est pas censée exercer des activités commerciales telles que la location meublée ou la para-hôtellerie. Si l’activité commerciale représente plus de 10% des recettes totales de la société, le risque de re-qualification à l’impôt sur les sociétés est élevé. Or il ne s’agit pas du régime fiscal le plus adapté à la détention d’actifs patrimoniaux : à la revente l’imposition des plus-values est considérablement alourdie par la réintégration des amortissements antérieurs. De plus, la répartition des gains entre les associés suppose une distribution de dividendes, et donc une nouvelle imposition dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (impôt sur le revenu).
Que peut-on faire si l’on veut tout de même louer meublé ?
Il est possible d’aménager juridiquement cette activité et l’on peut envisager, par exemple, une transformation de la structure. S’agissant d’actifs patrimoniaux, il est conseillé d’éviter à tout prix le régime de l’impôt sur les sociétés. Il est possible d’éviter ce piège en optant pour une structure commerciale en transparence fiscale telle que la SARL de famille ou la SNC. En revanche, il faut être méfiant quant à l’assujettissement possible au régime social des indépendants.
Les obligations fiscales
Lorsque la SCI relève de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés durant l’année fiscale sont taxés entre les mains des associés au prorata de leurs droits sociaux. Afin de déterminer le montant du résultat taxable, la SCI doit souscrire une déclaration fiscale 2072. Pour la déclaration des revenus 2016, la date limite d’envoi de la déclaration est fixée au 2 mai 2017.
Les associés devront ensuite reporter la quote-part du résultat leur revenant dans leur propre déclaration de revenus (cerfa 2044, catégorie revenus fonciers).
Les obligations comptables
Les obligations comptables sont relativement limitées car la tenue d’une comptabilité commerciale n’est pas obligatoire : la tenue d’un cahier recettes/dépenses est suffisante.
En revanche, l’absence d’une vraie gestion comptable peut être problématique dans certains cas :
- En cas de cession ou de transmission des parts sociales : comment peut-on évaluer la valeur de la société sans tenir compte des créances et dettes de la société ou des comptes courants d’associés ?
- En cas de litige avec les autres associés, avec des tiers : la comptabilité va permettre de justifier et rendre opposables les comptes courants d’associés aux tiers ;
- En cas de contrôle fiscal : La comptabilité permettra de justifier les opérations de la SCI auprès de l’Administration Fiscale. Selon l’article 46 D du CGI, les SCI « sont tenues de présenter à toute réquisition du service des impôts tous documents comptables ou sociaux, inventaires, copies de lettres, pièces de recettes et de dépenses de nature à justifier l’exactitude des renseignements portés sur les déclarations [..] » (cerfa 2072).
Ainsi bien que n’étant pas obligatoire, la tenue d’une comptabilité en SCI reste conseillée.
Les obligations juridiques
Dans les SCI, le gérant est tenu de rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an. Ainsi, le gérant est tenu de leur communiquer un rapport écrit sur l’activité de la société au cours de l’exercice écoulé comportant l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et les pertes encourues ou prévues (C. civ., art. 1856). Il s’agit d’une obligation légale dont le non-respect engage la responsabilité civile du gérant (C. civ., art. 1850).
Dans les six mois qui suivent la clôture de l’exercice, le gérant devra convoquer l’Assemblée Générale Annuelle d’approbation des comptes. Le procès-verbal de cette assemblée devra être consigné dans un registre des délibérations.
Cabinet Roche & Cie, Expert-comptable à Lyon Spécialiste de l’immobilier et de la fiscalité des non-résidents en France.
