J’achète un bien immobilier en France, quels impôts devrais-je payer ?

Dans le monde de l’investissement immobilier en France, les investisseurs non-résidents sont confrontés à un défi unique : comprendre et naviguer à travers le labyrinthe complexe de la fiscalité française. Face à une multitude d’impôts, de réglementations et de subtilités, il est essentiel pour les investisseurs internationaux de maîtriser les aspects fiscaux de leurs investissements afin de maximiser les rendements et de respecter les exigences légales. Voici un bref récapitulatif des impôts et taxes que vous devez anticiper en amont de votre projet d’investissement immobilier en France. 

Les frais d’acquisition immobilier (appelés frais de Notaire)

Les frais et les taxes à payer varient en fonction du type de bien que vous achetez.

Pour l’achat d’un bien ancien, les frais d’acquisition se situent généralement entre 7 % et 8 % du prix d’achat. Les droits d’enregistrement (taxes et frais de publicité foncière) représentent environ 5,80 % du prix d’acquisition.

En ce qui concerne l’achat d’un bien neuf ou d’un bien sur plan (VEFA), vous paierez environ 2  à 3 % de frais d’acquisition, en plus de la TVA au taux de 20 % sur le prix d’achat. Les droits d’enregistrement, inclus dans ces frais, représentent environ 0,7 % du prix d’acquisition.

Ces frais et impôts sont réglés au moment de l’acquisition auprès du notaire en charge de la vente. Bien que couramment appelés  » frais de notaire « , il convient de noter que les honoraires de notaire réels (émoluments) représentent seulement environ 1 % du total, le reste étant constitué des droits d’enregistrement et des débours.

Impôt sur les revenus locatifs

Même si vous n’êtes pas fiscalement domicilié en France, percevoir un revenu de source française, tel qu’un loyer, vous oblige à déclarer ce revenu et à effectuer une déclaration fiscale en France. Il n’y a pas de seuil de déclaration ; tout revenu doit être déclaré. Les règles de détermination du revenu imposable varient suivant les catégories de revenu : les biens loués vides dépendent de la catégorie des revenus fonciers, tandis que les biens loués meublés dépendent de la catégorie des bénéfices commerciaux. 

Les non-résidents sont assujettis à un taux minimum d’imposition de 20%, auxquelles s’ajoutent des « taxes sociales » appelées CSG CRDS au taux de 17,2% (7,5% pour les personnes affiliées au système de sécurité sociale d’un autre pays membre de l’UE + la Suisse + le Royaume-Uni). 

Les taxes locales

Si vous possédez un bien France, vous serez soumis à deux taxes locales différentes : la taxe d’habitation et la taxe foncière

La taxe d’habitation

Cette taxe concerne uniquement les résidences secondaires et est due par les propriétaires ou occupants des biens immobiliers concernés (locataires). Son montant est calculé directement par l’administration fiscale en fonction de la situation du bien au 1er janvier de l’année d’imposition. Le montant est déterminé en multipliant la valeur locative cadastrale du bien immobilier par les taux d’imposition fixés par les collectivités territoriales. 

La taxe foncière

Il s’agit d’une taxe annuelle dont le redevable est le propriétaire, qu’il occupe ou non le bien immobilier. Tout comme pour la taxe d’habitation, la base d’imposition est la valeur locative cadastrale.

Si vous achetez un bien immobilier en cours d’année, le vendeur reste généralement responsable du paiement de l’impôt pour l’année en cours, mais il est courant de convenir d’un accord avec l’ancien propriétaire concernant le partage de cet impôt.

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Si vous ne résidez pas en France, seuls les biens immobiliers situés en France sont pris en compte pour l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), sous réserve des dispositions des conventions fiscales entre votre pays d’origine et la France. L’IFI est un impôt annuel, évalué au 1er janvier de chaque année.

Les actifs imposables selon l’IFI incluent principalement :

• La résidence principale, les résidences secondaires, les terrains et les biens immobiliers locatifs ;
• Les actions détenues dans des sociétés civiles immobilières (SCI) ;
• Les parts détenues dans des fonds immobiliers, tels que les SCPI ;
• Les parts détenues dans des sociétés, dans la mesure où vous détenez au moins 10 % du capital social et jusqu’à concurrence de la valeur de leurs biens.

Les dettes liées à ces biens sont déductibles si elles existaient au 1er janvier de l’année fiscale, qu’elles sont à la charge du propriétaire et qu’elles sont liées aux biens imposables. Vous serez assujetti à l’IFI si la valeur nette de vos biens en France dépasse 1,3 million d’euros. 

L’impôt est déterminé selon un barème progressif dont les tranches varient de 0,5% à 1,5%. 

Attention, car l’IFI est un impôt déclaratif : il vous incombe chaque année de déterminer si vous devez déclarer vos biens à l’IFI. Toutefois, si les autorités fiscales estiment que vous êtes assujetti à cet impôt, elles peuvent recouvrer les paiements arriérés avec des pénalités au cours des six années suivantes (prescription fiscale étendue en cas de non-dépôt de la déclaration). 

La déclaration d’impôt IFI doit être effectuée généralement fin mai.