SARL de famille régime fiscal : quelle différence avec la SCI à l’IS
Les sociétés à responsabilité limitée (SARL) de famille à l’impôt sur le revenu (IR) et les sociétés civiles immobilières (SCI) à l’impôt sur les sociétés (IS) sont deux formes juridiques couramment utilisées en France, permettant à plusieurs personnes d’investir ensemble dans l’immobilier.
Les SCI soumises à l’impôt sur le revenu étant cantonnées à la location nue, projeter de louer un bien en meublé oblige à s’interroger sur les différences entre les SARL de famille et les SCI à l’IS, qui, elles permettent ce type de location.
Bien qu’elles partagent certaines similitudes, ces sociétés présentent également des différences significatives. Cet article analyse ces deux types de sociétés afin de permettre une meilleure compréhension de leur fonctionnement et de leurs avantages respectifs.
SARL de famille régime fiscal: Points communs avec la SCI
Ces deux formes de sociétés permettent l’exercice d’une activité de location meublée. Ce type de location présente plusieurs avantages.
En effet, la location en meublé est préférée par certains locataires. Les principaux intéressés sont les étudiants, dont la mise à disposition d’un bien en colocation permet souvent un rendement intéressant. Naturellement, la deuxième catégorie de locataire la plus importante en la matière est celle des touristes, tant d’affaires que de loisirs.
Ainsi, en fonction de la situation de votre bien, en centre-ville, proche des facultés et autres écoles, ou en ville touristique, bord de mer ou montagne, la location en meublé peut être incontournable.
Les SARL et SCI sont des personnes morales. Leur création nécessite la réalisation de formalités administratives représentant un certain coût.
Toute société nécessite la rédaction de statuts constitutifs, suivie de l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS) et le respect d’autres formalités telles que l’ouverture d’un compte bancaire dédié et un dépôt de fond préalable.
Donc, il est nécessaire de respecter ces démarches légales afin de bénéficier de la personnalité morale et des avantages juridiques liés à la structure choisie.
5 astuces sur la SARL de famille et son régime fiscal !
SARL de famille régime fiscal : Différences avec la SCI
Si ces sociétés permettent l’exercice de la location en meublé, elles présentent des différences fondamentales, dont la première est leur imposition.
Concernant la SARL de famille, elle est en principe soumise à l’impôt sur le revenu. C’est-à-dire que l’impôt est sur la tête des associés, en fonction de leur quote-part de détention dans la société. Ce revenu est imposable dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Étant en société, les associés ne peuvent bénéficier du régime micro-BIC et de son abattement forfaitaire de 50%. Ils sont obligatoirement soumis au régime réel, permettant de déduire du revenu locatif, les charges y afférentes, et notamment comptabiliser des amortissements. Ce régime permet, surtout après l’achat d’un bien, de déclarer un revenu faible, voire des déficits. Ce déficit est alors reportable sur les 6 années suivantes sur les revenus de même nature pour la location à titre non-professionnelle, ou sur le revenu global, si elle est exercée à titre professionnel.
Concernant la SCI, elle est obligatoirement soumise à l’impôt sur les sociétés en cas d’activité commerciale telle que celle de location meublée. Dans cette hypothèse, l’impôt est supporté directement par la société. Le revenu locatif est donc imposé au taux normal de l’IS, soit à hauteur de 15% jusqu’à 42 500 € puis de 25%***.
Ces revenus peuvent être perçus par les associés sous forme de dividendes, qui seront imposés au niveau du foyer fiscal dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. Ces derniers, seront soumis à la flat tax de 30% (12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu, et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux).
Conditions d’éligibilité au taux réduit des PME*** :
- avoir un chiffre d’affaires inférieur à 10 millions € (hors taxe) ;
- avoir un capital entièrement reversé et détenu à hauteur de 75 % minimum par des personnes physiques (ou par une société appliquant ce critère).
Les charges sociales ne sont pas les mêmes dans les deux sociétés.
En SARL, le régime social du gérant varie selon son pourcentage de détention, pourcentage qui inclut les parts des membres de son foyer fiscal :
- Lorsqu’il est minoritaire (inférieur à 50%), il relève du régime des salarié. Des charges sociales sont collectées uniquement s’il se prélève un salaire.
- Lorsqu’il est majoritaire, il relève du régime social des travailleurs indépendants. Ses charges sociales sont calculées sur la quote-part du résultat lui revenant. Même lorsque le résultat est négatif, il devra s’acquitter des charges sociales minimales, soit environ 1.200 € par an.
Pour la SCI à l’IS, l’associé gérant qui bénéficie d’une rémunération relève en principe du régime social des non-salariés. Ainsi, s’’il ne prend pas de salaire, il ne supporte pas de charges sociales. Toutefois, la jurisprudence adopte une position moins tranchée que l’administration, considérant qu’un gérant peut être affilié au régime général de la sécurité sociale s’il est le subordonné de la SCI.
La plus-value correspond alors au gain réalisé à la cession de l’immeuble : prix de vente – (prix d’achat – amortissements déduits depuis l’origine). La plus-value imposable se trouve donc majorée du fait des amortissements déduits depuis l’origine.
Pour les SARL de famille, deux cas sont à distinguer en fonction de la qualité de l’associé :
- Soit pour l’associé, il s’agit d’une location meublée professionnelle (revenus supérieurs à 23 000€ et excédant le montant des autres revenus professionnels du foyer fiscal). Le régime des plus-values professionnelles trouve à s’appliquer. Les conséquences sont alors lourdes car les amortissements effectués sont déduits du prix d’acquisition ce qui augmente le montant de la plus-value. Cependant, une exonération est possible à condition de respecter plusieurs exigences :
- l’activité est exercée depuis au moins 5 ans,
- les revenus provenant de cette activité ne dépassent pas 90 000 euros l’année de la vente.
- Soit pour l’associé, il s’agit d’une location meublée non-professionnelle. Sa plus-value est alors taxée selon le régime des particuliers (abattement pour durée de détention, menant à l’exonération d’IR au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux CSG CRDS après 30 ans).
SARL de famille versus SCI à l’IS : une autre différence : les membres de la société
Par définition, dans une SARL de famille, les associés doivent tous être issus de la même famille. Ces derniers doivent être unis aux autres associés de la société soit par liens de parenté (directe ou collatérale), jusqu’au 2ème degré, par le mariage ou bien encore par un pacte civil de solidarité – PACS.
Ainsi, les époux ; père et un ou plusieurs enfants ; entre frères ou sœurs ; grands-parents et petits-enfants répondent à cette condition. La notion a été étendue en acceptant la formation d’une SARL de famille entre des frères et sœurs et leurs conjoints, ou un beau-père et son gendre.
Sont finalement exclus les neveux, nièces, oncles, tantes, beaux-frères/belles-sœurs entre eux.
Aucune exigence de lien de parenté n’existe entre les associés de la SCI. Elle peut donc être composée de membres de toute sorte (société, amis, concubins etc.).
Cette différence est à prendre en compte sérieusement, puisqu’elle peut être un frein tant au moment de la création de la société que durant sa vie. En cas de séparation, la revente des parts doit se faire au sein de la famille !
SARL de famille régime fiscal : Tableau comparatif avec la SCI
| SCI | SARL de famille | |
|
Impositions
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Impôt sur les sociétés | Impôt sur le revenu |
| Membres | Toute personne intéressée | Membres de la famille |
| Réduction de la base d’imposition | Frais réels | Frais réels |
| Régime social du dirigeant | S’il est réméré : il relève du régime social des non-salariés |
|
| Plus-value | Plus-value majorée des amortissements pratiqués. Elle est réintégrée au résultat commun, soumis au taux normal de l’IS (15% puis 25%) |
LMP : régime des plus-values professionnelles (réintégration des amortissements) LMNP : régime des plus-values des particuliers (abattement pour durée de détention) |
SARL de famille régime fiscal : Cas pratique
Deux frères décident de mettre en location meublée un bien. Ils décident de créer une société, mais ne savent pas quelle forme sociale choisir.
Souhaitant louer à des étudiants, ils préfèrent louer en meublé afin d’augmenter leur chance de trouver le locataire idéal. Par conséquent, opter pour une SCI à l’IR n’est pas possible. En effet, une SCI peut exercer une activité de location meublée uniquement lorsqu’elle est soumise à l’impôt sur les sociétés. Les SCI à l’IR sont réservées à l’exercice d’une activité de location nue.
Or, les deux frères ayant des revenus encore modérés, être imposés à l’IS ne leur semble pas opportun, leur taux marginal d’imposition à l’IR étant inférieur au montant de l’IS de 25%.
Une dernière option s’offre à eux : la SARL de famille. En effet, une telle forme sociale permet d’exercer une activité de location meublée tout en restant soumis à l’impôt sur le revenu.
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