La détention d’un bien immobilier français par l’intermédiaire d’un trust

 La reconnaissance juridique du trust en France est relativement récente puisqu’ il a fallu attendre 2011 pour que les trusts soient officiellement reconnus comme des instruments juridiques. Cependant, il faut bien parler de « reconnaissance » et non d’institution, car la Loi du 29 juillet 2011, dite « Loi de Finance rectificative pour 2011 » n’avait pour objectif que de reconnaître l’existence des trusts de droit étrangers afin de les encadrer, et de mieux appréhender les éventuels impacts fiscaux en France. En revanche, cette loi ne permet pas de constituer un trust de droit français, les attributs juridiques de cet instrument étant contraires aux fondements mêmes du droit de propriété en France.

La loi de finance rectificative pour 2011 a également permis de clarifier les obligations déclaratives et fiscales des trusts en France, en particulier lorsqu’un bien immobilier français est détenu par l’intermédiaire d’un trust.

Le trust en France : Taxation des revenus immobiliers

Pour l’application des convention fiscales internationales, il convient de raisonner par transparence :  Ainsi, lorsqu’un bien immobilier situé en France génère des revenus locatifs, ces produits sont, en principe, taxables dans le pays dans lequel ce bien est situé. Ainsi, les revenus locatifs provenant d’un immeuble situé en France seront bien taxables entre les mains des bénéficiaires, quand-bien-même le bien est détenu par l’intermédiaire d’un trust de droit étranger.

Le trust en France : Impôt sur la fortune immobilière

Depuis l’instauration de la loi de finance rectificative pour 2011, les trusts sont traités de manière identique, quelle que soit leur nature :

– le constituant du trust « Settlor » est toujours le seul redevable de l’impôt sur la fortune immobilière. La base d’imposition est constituée des seuls immeubles détenus en France s’il est non-résident, et de l’ensemble des biens immobiliers détenu via le trust, en France et à l’étranger, si le constituant est fiscalement domicilié en France[1].

– au décès du constituant, le bénéficiaire « réputé constituant » devient potentiellement redevable de l’impôt sur la fortune immobilière.

Pour rappel, les personnes physiques sont redevables de l’impôt sur la fortune immobilière dès lors que la valeur nette de leur patrimoine immobilier excède 1,3 million d’euros.

Taxe annuelle sur la valeur vénale des biens immobiliers possédés en France (dite taxe de 3%)

Son rôle est avant tout dissuasif car elle vise principalement à recueillir les données des personnes physiques propriétaires indirects de biens immobiliers situés en France, et donc indirectement à les contraindre de se conformer à leurs obligations fiscales en France, notamment vis-à-vis de l’impôt sur la fortune.

Sont donc assujettis à la taxe annuelle de 3% sur la valeur vénale des immeubles situés en France, les trusts propriétaires de ces biens, à l’exception :

• des trusts situés dans un État de l’Union Européenne ou ayant conclu, avec la France, une convention fiscale d’assistance administrative ;
• des trusts dont les biens immobiliers détenus en France ont une valeur vénale inférieure à 100.000 € ou dont la quote-part de détention est inférieure à 5% de leur valeur vénale ;
• des trust qui ont pris l’engagement de communiquer à l’administration fiscale, sur demande, certains renseignements sur l’identité des membres du trust, la consistance de l’immeuble, sa valeur, etc…
• des trusts qui déposent annuellement la déclaration n°2746 (déclaration sur laquelle on reporte annuellement les informations propres aux membres du trust, à la consistance de l’immeuble, à sa valeur, etc…).

D’un point de vue pratique, les obligations déclaratives peuvent être remplies par le trustee ou tout membre dûment habilité par le trustee.

Le prélèvement sui generis

Tout comme la taxe sur la valeur vénale de 3%, ce prélèvement a pour seule finalité de sanctionner le défaut de déclaration au titre de l’IFI des actifs immobiliers placés dans le trust. Ainsi, ne sont pas inclus dans la base d’imposition de ce prélèvement, les actifs immobiliers qui ont été correctement déclarés dans la déclaration IFI du constituant ou du bénéficiaire réputé constituant.

La base d’imposition de ce prélèvement est constituée de l’ensemble des biens immobiliers et droits réels immobiliers non régulièrement déclaré à l’IFI. Le taux d’imposition correspond à la tranche la plus élevée du barème de l’impôt sur la fortune immobilière, soit 1,5%.

La déclaration et le paiement du prélèvement sui generis s’effectuent lors du dépôt de la déclaration annuelle « Trust2 ».

Les obligations déclaratives, les formulaires Trust1 et Trust2

La France a instauré deux déclarations spécifiques en matière de trust :

• une déclaration dite « événementielle » appelée « Trust1 », permettant de faire connaître à l’administration fiscale, tout événement relatif à la constitution, à la modification du trust deed, ou à l’extinction du trust.
• une déclaration annuelle comportant un inventaire détaillé des biens, droits et produits capitalisés composant le trust et leur valeur vénale au 1^er janvier de l’année d’imposition. Il s’agit de la déclaration «Trust2 »

Sont concernés par ces obligations déclaratives les trusts dont le constituant ou au moins l’un des bénéficiaires a son domicile fiscal en France au 1^er janvier, ou qui comprennent au moins un bien en France.

La loi de finance pour 2019 est venue apporter des éclaircissements en la matière, notamment lorsqu’aucune des parties au trust n’est fiscalement domiciliée en France. Dans ce cas, seuls les biens et droits situés en France doivent être déclarés (à l’exclusion de ceux situés à l’étranger). En revanche, lorsque l’un des constituants, bénéficiaires, ou trustee est fiscalement domicilié en France, c’est bien l’intégralité des biens et droits placés dans le trust qui doit être déclarée.

[1] Sous réserve de l’application des dispositions des conventions fiscales internationales