Location d’une partie de la résidence principale

Peut-on mettre faire la location de sa résidence principale ?

La résidence principale est le logement habituel et effectif du locataire. Il s’agit donc du bien que vous occupez avec votre famille la majeure partie de l’année, par opposition à la résidence secondaire.

Location résidence principale : de quoi s’agit-il ?

Il est tout à fait possible de louer ou sous-louer une partie de sa résidence principale. Cependant, selon les cas, les revenus de cette location peuvent être soumis à l’impôt sur le revenu. Si vous louez une ou plusieurs pièces de votre habitation principale, il s’agit d’une location meublée et les loyers que vous percevez sont donc imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Location résidence principale : quelle fiscalité?

Cependant ces loyers peuvent être exonérés d’impôt, à condition que :

Le loyer s’inscrive dans des limites raisonnables fixées par l’administration et indexées chaque année selon l’indice de référence des loyers.

En effet, les loyers ne doivent pas dépasser un certain plafond (loyers raisonnables), fixé pour le loyer annuel par m2 en 2020, charges non comprises, à 190 € en Ile de France et 140 € dans les autres régions (cf. bulletin officiel des Finances publiques BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 160);

Exemple

Vous louez à Paris, dans votre résidence principale, une chambre meublée de 18 m² à un étudiant.
Pour être exonéré d’impôt, le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser en 2020 : (184 x 18) / 12 = 285 €.

En régions, si vous louez à un étudiant une chambre meublée de 18 m² dans votre résidence principale, vous serez exonéré d’impôt si le loyer mensuel hors charges ne dépasse pas en 2016 : (1140 x 18) / 12 = 210 €.

Si votre loyer dépasse le plafond, c’est 100 % de celui-ci qui devra être déclaré et imposé dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Quid des chambres d’hôtes ? 

Dans certains cas, la location de chambres d’hôtes peut donner droit à des exonérations d’impôt. Pour cela, vous devez respecter 3 conditions :

• La location doit être meublée ;
• La ou les pièces doivent être louées de manière habituelle au titre de chambres d’hôtes. Il n’est pas obligatoire de louer exclusivement à des touristes. La durée de location peut être au mois, à la semaine ou à la journée. Mais, attention, le locataire ne doit pas y élire domicile ;
• Le montant des revenus perçus à l’année au titre de la location de cette chambre doit être inférieur à 760 € par an TTC. En effet, la limite de 760€ s’entend taxes comprises et s’applique au total des recettes provenant de la location et de prestations annexes comme par exemple le petit déjeuner. (cf. bulletin officiel des Finances publiques BOI-BIC-CHAMP-40-20 §60)

Régime fiscal applicable en l’absence d’exonération

Lorsque les produits sont imposables, le régime d’imposition est déterminé d’après les critères de droit commun. Fiscalement, les loyers issus de la location meublée doivent être déclaré dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux.

Plus-values immobilières lors de la vente de votre résidence principale.

Normalement, la plus-value réalisée en cas de vente de sa résidence principale est totalement exonérée.  En principe, si la résidence principale sert également dans le cadre d’une activité professionnelle, l’exonération ne peut bénéficier à la partie de la résidence qui est utilisée pour cette activité professionnelle.

En effet lorsque l’immeuble ou la partie d’immeuble cédé est pour partie affecté à usage d’habitation et pour partie à usage professionnel, seule la fraction de la plus-value relative à la cession de la partie à usage d’habitation qui constitue la résidence principale du cédant peut bénéficier de l’exonération. Ainsi, si une personne affecte toute l’année une partie de son bien à une activité de location meublée, type chambre d’hôte, il ne peut normalement pas bénéficier de l’exonération de plus-value en cas de revente, à hauteur de la proportion de son bien affecté à cette activité.

Cela étant, il n’existe aucune décision jurisprudentielle ni d’articles de doctrine publiée sur ce point.  Il est possible de penser que si une personne loue une seule chambre de sa maison, cela ne devrait pas poser de difficulté mais il en va différemment d’une personne qui louerait une partie très importante de son bien.

En conséquence, une personne qui envisage de céder son bien a intérêt à stopper toute activité de location meublée au moins un an avant la vente. Dans le cas d’une activité locative régulière mais saisonnière, il est sans doute possible de faire valoir que le bien reste en totalité admissible au régime de l’exonération de plus-value. Mais sur ce point également, aucune décision ou doctrine n’a été publiée.