Locations saisonnières en France 2025 : tout ce que vous devez savoir !

La location saisonnière en France, notamment via des plateformes comme Airbnb, Booking ou Abritel, attire de nombreux investisseurs étrangers. Cependant, face aux tensions sur le marché locatif dans certaines zones, le gouvernement français a renforcé l’encadrement de cette activité.

Adoptée le 19 novembre 2024, la loi Le Meur introduit des mesures restrictives pour mieux réguler la location meublée touristique. Son objectif principal est de limiter la transformation massive de logements en meublés de tourisme au détriment des locations longue durée pour les résidents.

Ce guide détaillé vous explique les nouvelles règles en vigueur pour les locations saisonnières en 2025, les démarches administratives obligatoires, les aspects fiscaux, ainsi que les implications en matière d’urbanisme, d’assurance et de charges sociales.

Locations saisonnières : L’obtention des autorisations nécessaires

Urbanisme : déclaration du meublé de tourisme et changement d’usage

Avant de proposer un logement en location saisonnière, il est indispensable de :

• Déclarer votre meublé de tourisme auprès de la mairie du lieu du bien. Cette formalité est obligatoire, même pour une mise en location ponctuelle. La déclaration se fait désormais sur un site de téléservice suivant qui transmettra les informations à la mairie concernée : cliquez ici.

Les propriétaires qui n’avaient pas effectué cette démarche disposent jusqu’au 1^er janvier 2026 pour se mettre en conformité et réaliser cet enregistrement.

• Obtenir une autorisation de changement d’usage, est exigé dans certaines villes françaises, notamment les grandes métropoles et les zones tendues comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Nice. Dans ces grandes agglomérations, le changement d’usage est généralement conditionné à une opération de compensation. Le propriétaire doit transformer un local commercial en logement pour compenser la perte de logements résidentiels. Cette compensation doit généralement être opérée dans le même arrondissement que celui du bien loué en courtes durées et parfois pour des surfaces renforcées, c’est-à-dire pour le double de la surface mise en location saisonnière.

Nouveautés 2025 : La loi Le Meur renforce les pouvoirs des maires pour limiter les meublés de tourisme dans certaines zones. Certaines communes peuvent :

• Instaurer un quota maximal de meublés touristiques par quartier.
• Imposer une compensation, c’est-à-dire obliger le propriétaire à transformer un local commercial en logement pour compenser la perte de logements résidentiels.
• Fixer des restrictions sur la durée maximale de location pour les résidences principales (jusqu’à 90 jours/an dans certaines villes).
• Renforcer les sanctions des propriétaires et professionnels contrevenant (ex : conciergeries): amende de 10.000 € pour absence d’enregistrement (20.000 € si faux numéro d’enregistrement), amende de 10.000 à 15.000 € si dépassement du quota de jours loués annuellement pour une résidence principale, amende jusqu’à 100.000 € si non-respect des obligations de changement d’usage imposées par certaines villes….

📌 Conseil : Avant d’acheter un bien destiné à la location saisonnière, vérifiez la réglementation locale et notamment la réglementation en matière de changement d’usage. Les opérations de compensation sont lourdes et couteuses, et peuvent donc compromettre la rentabilité d’un tel projet d’investissement !

Déclaration auprès de la copropriété

Si votre bien est situé dans un immeuble en copropriété, vous devez vérifier le règlement de copropriété. Certains règlements interdisent expressément la location touristique, et la loi Le Meur facilite désormais l’adoption de restrictions en assemblée générale.

Depuis le 21 novembre 2024, les nouvelles copropriétés doivent indiquer explicitement si la location touristique est autorisée ou non. Dans les copropriétés existantes, il suffit désormais d’une majorité des 2/3 pour interdire ce type de location, alors qu’auparavant, l’unanimité était nécessaire.

📌 Conseil : Avant d’acheter un bien destiné à la location saisonnière, vérifiez le règlement de copropriété et consultez le syndic pour anticiper d’éventuelles restrictions.

Déclaration de l’activité sur le site du Guichet Unique

Tout loueur en meublé touristique doit déclarer son activité auprès du Guichet Unique des entreprises pour obtenir un numéro SIRET. Cette immatriculation permet de choisir le régime fiscal adéquat et, si besoin, d’être en conformité avec les obligations sociales (voir section 5).

Démarches :

1. Se rendre sur le site officiel du Guichet Unique et créer son espace.
2. Déclarer l’activité sous le régime des « loueurs en meublé non professionnels » (LMNP) ou « loueurs en meublé professionnels » (LMP) selon les revenus générés.
3. Obtenir le numéro SIRET pour déclarer ses revenus aux impôts et aux organismes sociaux.

Locations saisonnières : Diagnostics – DPE obligatoire

Depuis la loi Le Meur, un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est obligatoire pour toute nouvelle mise en location saisonnière.

Obligations en 2025 :

• Seuls les biens classés de A à E peuvent être mis en location saisonnière.
• À partir de 2034, seuls les biens classés A à D seront autorisés.
• Un audit énergétique peut être exigé dans certaines communes pour obtenir l’autorisation de location.

📌 Conseil : Si vous achetez un bien à rénover pour le louer, prévoyez des travaux d’isolation pour améliorer son DPE et garantir sa mise en location sur le long terme.

Locations saisonnières : Assurance obligatoire

En location saisonnière, les risques sont nombreux : dégâts des eaux, incendies, vol, nuisances sonores… Il est donc indispensable de souscrire une assurance responsabilité civile spécifique couvrant les dommages causés par les locataires.

En complément, il est également recommandé de demander au locataire de fournir une attestation d’assurance villégiature qui est généralement comprise dans sa propre assurance habitation : la présentation de cette attestation vous assure d’être couvert en cas de dommage causés au logement par la locataire pendant la durée de son séjour.

Fiscalité des locations saisonnières en 2025

En France, les revenus tirés d’une activité de location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et peuvent être soumis à l’un des deux régimes d’imposition suivants :

Le régime micro-BIC : une option simplifiée

Le régime micro-BIC est un régime fiscal simplifié, particulièrement adapté aux propriétaires générant des revenus locatifs modestes. Il fonctionne de la manière suivante :

• Le propriétaire déclare uniquement le montant total des loyers perçus (revenus bruts) sans avoir à détailler ses charges.
• L’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire censé couvrir les charges d’exploitation (entretien, réparations, intérêts d’emprunt, amortissements, etc.).
• Le montant imposable correspond donc aux revenus bruts diminués de cet abattement.

À compter du 1er janvier 2025, les abattements et seuils du régime micro-BIC sont modifiés :

• 50 % d’abattement pour les meublés classés[1] (contre 71 % auparavant), avec un plafond de 77 700 € de recettes annuelles.
• 30 % d’abattement pour les meublés non classés, avec un plafond de 15 000 € de recettes annuelles.

Si vos revenus dépassent ces plafonds, vous devez obligatoirement passer au régime réel d’imposition.

Le régime réel : une gestion comptable plus exigeante, mais potentiellement plus avantageuse

Le régime réel est obligatoire si vos recettes dépassent les seuils du micro-BIC, mais il peut aussi être choisi volontairement si vous souhaitez optimiser votre fiscalité. Contrairement au régime micro, il permet de déduire les charges réelles plutôt qu’un abattement forfaitaire.

Sous ce régime, le propriétaire peut notamment déduire de ses revenus locatifs :

• Les intérêts d’emprunt liés à l’achat du bien.
• Les travaux d’entretien et de rénovation.
• Les charges de copropriété.
• Les frais de gestion locative et d’assurance.
• Les impôts locaux (taxe foncière, CFE…).
• Et surtout, l’amortissement du bien et du mobilier, qui permet de réduire considérablement le revenu imposable.

Cependant, le régime réel impose des obligations comptables plus strictes :

• Tenue d’une comptabilité commerciale avec bilan et compte de résultat.
• Obligation de conserver toutes les factures et justificatifs de dépenses.
• Déclaration fiscale plus complexe nécessitant souvent l’accompagnement d’un expert-comptable.

Synthèse :

Quels sont les taux d’imposition applicables aux non-résidents ?

Les revenus locatifs tirés d’un bien situé en France sont imposables en France, même si le propriétaire réside à l’étranger. Ainsi, les personnes non-domiciliées fiscalement en France doivent déposer une déclaration de revenus en France pour déclarer leurs loyers perçus.

Une fois le revenu imposable déterminé selon l’un des régimes fiscaux présentés précédemment (micro-BIC ou régime réel), les non-résidents sont soumis à un taux minimum d’imposition de 20 %.

À cette imposition s’ajoutent les contributions sociales (CSG-CRDS), dont le taux varie selon le pays de résidence :

• 7,5 % pour les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d’un autre pays de l’Union Européenne, de la Suisse ou du Royaume-Uni.
• 17,2 % pour les personnes résidant dans un pays tiers hors de l’UE, Suisse et Royaume-Uni.

Charges sociales obligatoires pour les locations saisonnières

Dès que vos revenus locatifs bruts dépassent 23 000 € par an, vous êtes soumis aux charges sociales des indépendants (SSI). Découvrez notre article complet sur le sujet : https://www.cabinet-roche.com/fr/location-meublee-et-cotisations-sociales/

En dessous de 23 000 €, vous n’êtes pas redevable des charges sociales mais restez soumis aux prélèvements sociaux CSG CRDS (17,2 % ou 7,5% pour les propriétaires qui cotisent dans un autre pays membre de l’UE + Suisse + Royaume-Uni).

Réforme importante sur la plus-value à la revente

Attention, une nouvelle mesure de la nouvelle Loi de Finances pour 2025 vient impacter la revente des biens loués sous le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) ! Les plus-values immobilières seront désormais calculées en réintégrant les amortissements comptables déduits sous le régime réel.

Exceptions : Les amortissements liés aux dépenses de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration ne seront pas réintégrés (article 150 VB, II, 4° du CGI).

Par ailleurs, certaines résidences seront dispensées de ce retraitement :

• Résidences universitaires
• Résidences services seniors
• Établissements sociaux et médico-sociaux
• Maisons de retraite médicalisées

Concrètement, cette réforme vient totalement modifier les règles du jeu ! Le LMNP perd un avantage clé à la revente, et les investisseurs doivent désormais en tenir compte dans leurs stratégies patrimoniales. Il est donc essentiel d’analyser précisément l’impact de cette mesure avant de se lancer.

La loi Le Meur de 2024 ainsi que la nouvelle Loi de Finances pour 2025 imposent un cadre plus strict aux locations saisonnières en France. Les investisseurs étrangers doivent anticiper ces nouvelles obligations pour éviter les sanctions et maximiser la rentabilité de leur investissement.

Avant d’investir, il est crucial de vérifier les règles locales, de choisir le bon régime fiscal, et d’optimiser son bien pour répondre aux nouvelles normes énergétiques.

[1] Un meublé classé est un logement qui a obtenu un classement officiel de 1 à 5 étoiles, délivré par un organisme agréé, attestant de son niveau de confort et de qualité selon des critères définis par l’État. https://www.classement.atout-france.fr/le-classement-des-meubles-de-tourisme