Para-hôtellerie 2025 : tout comprendre sur les règles fiscales et sociales

Tout savoir sur la para-hôtellerie en 2025. La para-hôtellerie est un régime fiscal et juridique qui attire de nombreux investisseurs souhaitant combiner rentabilité locative et optimisation fiscale. En 2025, ce secteur continue d’évoluer, notamment avec les récentes modifications législatives encadrant son fonctionnement. Dans cet article, nous faisons le point sur les règles en vigueur et les implications pour les exploitants.

Qu’est-ce que la para-hôtellerie ?

La para-hôtellerie désigne une activité de location meublée incluant des services similaires à ceux proposés par un hôtel. Selon l’article 261 D, 4°-b du Code général des impôts (CGI), un établissement est considéré comme para-hôtelier lorsqu’il propose au moins trois des quatre services suivants :

• Petit-déjeuner
• Nettoyage régulier des locaux
• Fourniture du linge de maison
• Accueil et réception (même dématérialisés)

À partir du 1er janvier 2024, une nouvelle règle est venue encadrer cette activité : la durée des séjours est désormais limitée à 30 nuits, avec possibilité de renouvellement. Cette mesure vise à distinguer plus clairement la para-hôtellerie de la location meublée classique.

Para-hôtellerie 2025 : les avantages fiscaux de la para-hôtellerie

L’un des attraits majeurs de la para-hôtellerie réside dans ses avantages fiscaux, notamment en matière de TVA et d’imposition des revenus locatifs.

Récupération de la TVA à l’achat

Les acquisitions de biens immobiliers neufs ou avec travaux importants permettent aux investisseurs de récupérer la TVA de 20% sur le prix d’achat. Toutefois, cet avantage s’accompagne d’un engagement de conservation du bien sous ce régime pendant 20 ans. En cas de cession anticipée, une régularisation progressive est exigée.

Imposition des revenus locatifs

Les revenus issus de la para-hôtellerie sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), permettant la déduction de nombreuses charges (intérêts d’emprunt, amortissements, frais d’entretien…). Le taux d’imposition varie selon le domicile fiscal du propriétaire, les non-résidents étant soumis à un taux d’imposition minimum de 20% + les contributions sociales CSG CRDS de 17,2%.

Exonération d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Si l’activité est exercée à titre principal, le bien exploité peut être exonéré d’IFI, ce qui constitue un levier d’optimisation patrimoniale.

D’autres dispositions sont à prendre en considération lorsque l’activité est exercée par l’intermédiaire d’une société.

Statut professionnel ou non professionnel : quelles différences ?

La para-hôtellerie peut être exercée sous deux statuts :

• Para-hôtelier professionnel : Il faut prouver une participation active à la gestion du bien. Ce statut permet l’imputation des déficits sur le revenu global et l’exonération d’impôt sur la plus-value après 5 ans d’activité.
• Para-hôtelier non professionnel : Les déficits sont imputables uniquement sur les bénéfices futurs de l’activité, avec une limitation à six années consécutives.

Le choix du statut est déterminant pour l’imposition des revenus et la gestion des déficits fiscaux.

Charges sociales : quel impact pour les exploitants ?

Affiliation au régime des travailleurs non-salariés (TNS)

Si l’exploitant exerce son activité de para-hôtellerie en tant qu’indépendant ou en tant que gérant majoritaire d’une société commerciale (comme une SARL de famille), il est affilié au régime des Travailleurs Non-Salariés (TNS).

Les charges sociales représentent environ 40 % du résultat net. En cas de déficit, des cotisations minimales sont à prévoir, généralement comprises entre 1 100 € et 1 600 € par an.

Impact des plus-values sur les cotisations sociales

Lors de la revente du bien, une partie de la plus-value peut être soumise aux charges sociales. En effet, la part correspondant aux amortissements cumulés jusqu’à la cession est intégrée dans l’assiette des cotisations sociales des TNS.

Para-hôtellerie 2025 : TVA et options possibles

L’activité de para-hôtellerie étant obligatoirement soumise à la TVA, elle bénéficie d’un taux réduit de 10 % sur les loyers perçus.

Récupération de la TVA

L’un des principaux avantages de la para-hôtellerie est la possibilité pour l’exploitant de récupérer la TVA sur l’acquisition du bien immobilier neuf ou sur les travaux réalisés. Toutefois, cela implique un engagement à conserver l’activité pendant 20 ans sous peine de devoir reverser une partie de la TVA récupérée en cas de cessation anticipée.

Franchise en base de TVA

Dans certains cas, notamment lorsque l’investisseur ne peut pas récupérer de TVA (ex : bien ancien sans travaux éligibles), il peut opter pour une exonération de TVA, à condition que son chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas 91 900 €.

NB : La nouvelle Loi de Finances a abaissé le seuil de franchise en base à 25.000 €. Cette mesure ayant cependant été suspendue pour l’heure, nous communiquerons ultérieurement le seuil qui aura été validé par le Gouvernement.

La gestion de la plus-value en cas de revente

En cas de vente du bien, la plus-value est soumise au régime des plus-values professionnelles.

• Si le bien est détenu depuis moins de 2 ans : La totalité de la plus-value est imposée comme un revenu courant avec une taxation au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
• Si le bien est détenu depuis plus de 2 ans : Une distinction est faite entre plus-value à court terme (soumise au barème progressif) et plus-value à long terme (taxée à 30%).

• Exonération possible après 5 ans d’activité

L’article 151 septies du CGI dispose que les plus-values de cession réalisées dans le cadre d’une activité commerciale, exercée à titre professionnel pendant au moins 5 ans, sont exonérées d’impôt lorsque les recettes annuelles des deux dernières années précédant la cession sont inférieures à 250.000 €.

Ainsi, les exploitants justifiant du caractère professionnel de leur activité (supra) peuvent bénéficier d’une exonération d’impôt lors de la revente de leur propriété.

Conclusion : faut-il investir en para-hôtellerie en 2025 ?

La para-hôtellerie reste une stratégie attractive pour les investisseurs souhaitant maximiser leur rentabilité tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux. Toutefois, il est essentiel de bien structurer son projet pour respecter les critères légaux et éviter une requalification fiscale.

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